Kira Artış Hesaplama 2026

2025-2026 Aylık Kira Artış Oranları (TÜFE 12 Aylık Ortalama)

Aşağıdaki tabloda her satır, o ay yenilenen kira sözleşmelerinde uygulanabilecek azami artış oranını gösterir. Oran, TÜİK'in bir önceki aya ait enflasyon bülteninde açıkladığı "TÜFE'nin 12 aylık ortalamalara göre değişimi"dir. Örneğin Ekim 2026'da yenilenen bir sözleşme için Eylül 2026 verisiyle açıklanan %31,49 esas alınır.

Kaynak: TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri. Kasım 2026 kira artış oranı, Ekim 2026 enflasyon verisiyle birlikte 3 Kasım 2026'da açıklanacaktır; tablo ve hesaplayıcı her ay güncellenir.

Kira Artışı Nedir, Neden Sınırlandırılır?

Kira artışı, kira sözleşmesinin yenilendiği her kira yılı başında kira bedelinin yeniden belirlenmesidir. Türk hukukunda taraflar kira bedelini serbestçe kararlaştırabilir, ancak yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış kanunla sınırlandırılmıştır. Bu sınırın amacı, kiracının yüksek enflasyon ortamında öngörülemeyen artışlarla barınma veya işyeri hakkını kaybetmesini önlemek, ev sahibinin de paranın değer kaybına karşı korunmasını sağlamaktır.

Dayanak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesidir. Buna göre tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Kural hem konut hem çatılı işyeri kiralarında uygulanır. 11 Haziran 2022 - 1 Temmuz 2024 arasında konut kiraları için geçici olarak uygulanan %25 sınırı sona ermiştir; günümüzde tek yasal tavan TÜFE 12 aylık ortalamasıdır.

Kira Artışı Nasıl Hesaplanır?

Mevcut kira, son kira yılında ödenen aylık bedeldir. Artış oranı, sözleşmede kararlaştırılan orandır; ancak bu oran sözleşmenin yenilendiği ay için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasından yüksekse, yasal tavan uygulanır. Sözleşmede hiç artış şartı yoksa ev sahibi artışı ancak kiracıyla anlaşarak ya da kira tespit davasıyla yapabilir.

Adım Adım Kira Artışı Hesaplama

1. Kira sözleşmenizin başlangıç tarihini bulun; artış her yıl bu tarihin denk geldiği ayda yapılır.
2. Sözleşmede artış oranına ilişkin bir madde olup olmadığını kontrol edin (örneğin "TÜFE oranında" veya "%30").
3. Yenileme ayınız için açıklanan TÜFE 12 aylık ortalamasını yukarıdaki tablodan alın.
4. Sözleşmedeki oran ile yasal tavanı karşılaştırın; düşük olanı uygulayın.
5. Mevcut kirayı (1 + oran / 100) ile çarparak yeni kirayı bulun.
6. Yeni bedeli ev sahibi ve kiracı yazılı olarak teyit etsin; ödemeleri banka üzerinden yapın.

Kira Artış Hesaplama Örnekleri

Örnek 1: Ekim 2026'da yenilenen 20.000 ₺ konut kirası

• Yasal tavan: %31,49
• Artış: 20.000 × 0,3149 = 6.298 ₺
• Yeni kira: 26.298 ₺ (yıllık ek maliyet 75.576 ₺)

Örnek 2: Ağustos 2026'da yenilenen 15.000 ₺ kira

• Yasal tavan: %31,90
• Artış: 15.000 × 0,3190 = 4.785 ₺
• Yeni kira: 19.785 ₺

Örnek 3: Sözleşmede %40 yazan 35.000 ₺ işyeri kirası (Temmuz 2026)

Sözleşmedeki %40, Temmuz 2026 tavanı %32,03'ü aştığı için geçersizdir ve en fazla %32,03 uygulanabilir: 35.000 × 0,3203 = 11.210,50 ₺ → yeni kira 46.210,50 ₺. Sözleşmede %40 yerine %25 yazsaydı, yasal tavanın altında kaldığı için %25 geçerli olurdu ve yeni kira 43.750 ₺ olurdu.

Örnek 4: Döviz cinsinden kira

Kira bedeli yabancı para cinsinden kararlaştırılmışsa TBK 344'e göre beş yıl geçmedikçe bedel değiştirilemez. Beş yıl dolduğunda bedel, hakim tarafından emsal kiralar ve döviz kuru değişimi dikkate alınarak yeniden belirlenebilir. Kur karşılaştırması için döviz çevirici kullanılabilir.

12 Aylık Ortalama TÜFE ile Yıllık Enflasyon Farkı

Kira artışında en sık karıştırılan konu, yıllık enflasyon ile 12 aylık ortalama değişimin farkıdır. Yıllık enflasyon, bir ayın endeksini bir önceki yılın aynı ayıyla karşılaştırır. 12 aylık ortalama değişim ise son 12 ayın endeks ortalamasını, bir önceki 12 ayın ortalamasıyla karşılaştırır. Örneğin Eylül 2026'da yıllık enflasyon %29,73 iken 12 aylık ortalama değişim %31,49 olarak açıklanmıştır. Kanunun esas aldığı rakam ikincisidir. Enflasyon düşüş eğilimindeyken ortalama oran yıllık enflasyondan yüksek, yükseliş döneminde ise düşük çıkar. Genel fiyat değişimini görmek için enflasyon hesaplama aracını kullanabilirsiniz.

5 Yıllık Kira Süresi ve Kira Tespit Davası

Beş yılı aşan kira ilişkilerinde ve her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli hakim tarafından emsal kira bedelleri, TÜFE değişimi ve kiralananın durumu dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde belirlenebilir (TBK md. 344/3). Bu durumda yasal TÜFE tavanı uygulanmaz ve kira, piyasa seviyesine çekilebilir. Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunludur. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılır veya ev sahibi bu süre içinde yazılı bildirimde bulunursa, belirlenen bedel o kira yılından itibaren geçerli olur.

Sık Yapılan Hatalar ve Dikkat Edilecekler

• Yıllık enflasyonu kullanmak: Yasal tavan yıllık enflasyon değil, 12 aylık ortalama değişimdir.
• Yanlış ayın oranını almak: Sözleşme ayınızın kira artış oranı, bir önceki ayın verisiyle açıklanır.
• Yıl içinde birden fazla artış yapmak: Artış yalnızca kira yılı başında, yılda bir kez yapılabilir.
• ÜFE veya TEFE kullanmak: Eski sözleşmelerde ÜFE yazsa bile tavan TÜFE'dir.
• Sözleşmedeki düşük oranı görmezden gelmek: Sözleşmede yasal tavanın altında bir oran yazıyorsa o oran bağlayıcıdır.
• Aidatı kiraya eklemek: Aidat ve yan giderler kira bedelinin parçası değildir; ayrıca belirlenir.

Yüzde hesabını elle kontrol etmek için yüzde hesaplama, kira gelirinin vergisini görmek için gelir vergisi hesaplama ve işyeri kiralarındaki kesinti için stopaj hesaplama araçlarına bakabilirsiniz.